Studie: Gemischte Nutzung von Warenhäusern ist wichtigstes Zukunftsszenario

Die Unternehmensberatung PwC hat in ihrer Studie zur Zukunft der Innenstädte die Nutzungspotentiale von Warenhausimmobilien untersucht. Das Fazit: Eine gemischte Nutzung der Immobilien ist erfolgsversprechend und sei an nahezu allen untersuchten Standorten planungsrechtlich möglich.

Große Warenhäuser ließen früher die Herzen der Konsument:innen höher schlagen. Heute scheinen ihre Tage gezählt zu sein. Nicht erst die Pandemie hat den Warenhauskonzernen zugesetzt, schon zuvor machte ihnen das sich wandelnde Verbraucher:innenverhalten und das Aufkommen neuer Einzelhandelskonzepte – allen voran der Onlinehandel - zu Schaffen und stieß eine tiefgreifende Veränderung des stationären Handels an. Was passiert jetzt mit den riesigen Handelshäusern in bester Lage? Wie kann man sie weiter nutzen und welche Konzepte könnten funktionieren?

Schnelles Handeln ist erforderlich

„Investoren sowie Stadtplaner müssen sich in Anbetracht des Wandels zwangsläufig mit der zukünftigen Nutzung ehemaliger Warenhaus-Immobilien befassen. Insbesondere kleine bis mittelgroße Städte werden angesichts dieser Entwicklung vor große Herausforderungen gestellt, denn oft bildeten die Warenhäuser das Herz der Innenstädte“, erklärt Benjamin Schrödl, Director PwC Deutschland. Wem es jetzt gelingt, so seine These, den Leerstand zügig zu beheben, kann die Attraktivität der Innenstädte wieder deutlich steigern und neben Einkaufsmöglichkeiten auch andere Nutzungsarten wie insbesondere Wohnen wieder in die Zentren zu holen.

Fazit aus 2020-Studie: Gemischte Konzepte sind vielversprechend

Nach der von PwC 2020 durchgeführten Studie wurden Mixed-Use-Nachnutzungskonzepte für Warenhausimmobilien als erfolgversprechend ausgemacht. In der aktuellen Studie wurden diese Erkenntnisse auf praktische Umsetzbarkeit an ausgewählten ehemaligen Warenhausstandorten untersucht, die von der Schließungswelle während der letzten zwei Jahre betroffen waren. Der Fokus bei der Untersuchung lag auf den gegebenen bauplanerischen Voraussetzungen und den sich daraus ergebenden Implementierungsmöglichkeiten und -hindernissen.

Bauliche Veränderungen sind notwendig

Mit rund 88 Prozent befinden sich fast alle untersuchten ehemaligen Warenhäuser in ausgewiesenen Kerngebieten und nur drei Prozent in sonstigen Sondergebieten. Bei mehr als der Hälfte der ehemaligen Warenhäuser sind bauliche Veränderungen oder Anpassungen erforderlich.

Bereits ein Jahr nach Bekanntwerden der Warenhausschließungen lagen laut PwC für mehr als 70 Prozent der Schließungsstandorte Pläne für die zukünftige Nutzung vor, wobei für eine langfristige Nachnutzung größtenteils umfangreiche bauliche Veränderungen erforderlich waren. In 91 Prozent der Fälle war ein erfolgversprechendes Mixed-Use-Konzept bauplanungsrechtlich möglich, obwohl viele Häuser schon älter sind - knapp 60 Prozent sind älter als 30 Jahre, 38 Prozent davon sogar älter als 40 Jahre.

63 Prozent der bestehenden Mixed-Use-Konzepte plant die Integration von Einzelhandelsflächen für das Erdgeschoss. Über die Grundnutzungsarten Einzelhandel, Gastronomie, Büro und Wohnen hinaus orientiert sich die Planung der Standorte an lokalen Trends und Bedarfslücken. „Beispiele hierfür sind kulturelle Nachnutzungen wie ein Kunst Pop-up Store, die Integration eines Fitnessstudios, einer Oper oder einer Bibliothek“, so Schrödl weiter.

Kleinstädte finden schneller Lösungen

In Kleinstädten werden Mixed-Use-Szenarien schneller umgesetzt. „Während Investoren aufgrund höherer Bodenpreise in Großstädten vorschnelle Planungsentscheidungen vermeiden, besteht in kleineren Städten aufgrund des stadtprägenden Charakters von Warenhaus-Immobilien ein erhöhter Druck, eine zeitnahe Nachnutzung zu definieren", erläutert Schrödl. Darüber hinaus scheinen die bürokratischen Wege in der Bauplanung in Großstädten länger und zeitintensiver als in kleineren Städten zu sein, lautet ein weiteres Fazit von PwC.