Innenstadtexpertin Angelika Winkler über Leerstand, Zwischennutzung und den Einkauf als Nebeneffekt

Angelika Winkler kennt beide Seiten der Ladentheke: Als Einzelhändlerin führt sie mit der Boutique Betty Friedel in Lohr am Main ein Familiengeschäft, das bereits in vierter Generation besteht. Als Innenstadtexpertin für den Einzelhandel begleitet sie zudem die Handelsverbände Bayern und Hessen sowie Kommunen bei der Frage, wie aus leerstehenden Flächen wieder lebendige Orte werden. Derzeit leitet sie das Projekt „AB in die Stadt“ in Aschaffenburg, bei dem eine leerstehende Immobilie über die Sommermonate mit wechselnden Nutzungen bespielt wird.

Im Gespräch erklärt Winkler, warum Leerstandsbelebung fast immer an den Eigentümer:innen hängt, weshalb sie sich vom Modehandel mehr Mut wünscht und warum der Einkauf heute oft nicht mehr der Anlass für den Innenstadtbesuch ist, sondern der positive Nebeneffekt eines gelungenen Aufenthalts.

Frau Winkler, Sie koordinieren gerade das Projekt „AB in die Stadt“ in Aschaffenburg. Wie verlief der Start?

Leerstand ist längst kein Problem einzelner Städte mehr – mittlerweile betrifft er nahezu alle. Über meine Arbeit für den Handelsverband Bayern und den Handelsverband Hessen komme ich regelmäßig mit Kommunen in Kontakt, die nicht nur Konzepte entwickeln, sondern ihre Innenstädte aktiv verändern wollen. Genau dort setze ich an. Ich begleite nicht nur Strategien auf dem Papier, sondern die Umsetzung direkt vor Ort.

In Aschaffenburg gab es bereits ein zweijähriges Förderprojekt des Freistaats Bayern, das wichtige Grundlagen geschaffen hatte. Jetzt ging es darum, die Ergebnisse sichtbar werden zu lassen. Gemeinsam mit dem Lenkungskreis haben wir in kurzer Zeit entschieden, eine Schlüsselimmobilie in der Sandgasse mit möglichst vielen unterschiedlichen Zwischennutzungen neu zu beleben. So wurde der ehemalige Eisen Jakob [Anm.d.Red.: Werkzeughändler] zum Ausgangspunkt für neues Leben in der Innenstadt.

Woran scheitert Leerstandsbelebung denn üblicherweise?

Nach meiner Erfahrung entscheidet sich der Erfolg fast immer bei den Eigentümerinnen und Eigentümern. An Ideen mangelt es den meisten Städten nicht – Konzepte liegen vielerorts längst in den Schubladen. Schwierig wird es, wenn Eigentümer:innen den Mehrwert temporärer Nutzungen noch nicht erkennen. Dabei schaffen Pop-ups oder Zwischennutzungen genau das, was eine leerstehende Immobilie dringend braucht: Sichtbarkeit, Frequenz und neue Perspektiven.

Gleichzeitig erfordern solche Konzepte andere Denkweisen. Während klassische Mietverhältnisse häufig auf viele Jahre ausgelegt sind, leben Zwischennutzungen von Flexibilität und kurzen Laufzeiten. Genau hier braucht es häufig Überzeugungsarbeit und Vertrauen.

Solche Probleme hatten Sie dann mit den Eigentümer:innen der Sandgasse-Immobilie nicht?

Nein, glücklicherweise haben wir mit dem Eigentümer Maximilian Zöllner von der BlueHill Group jemanden gefunden, der dem Thema Zwischennutzung mit großer Offenheit begegnet. Genau das ist ein entscheidender Erfolgsfaktor. Gleichzeitig war ihm bewusst, dass er die Koordination eines solchen Projekts nicht allein leisten kann. In unserem Fall sprechen wir über rund 40 unterschiedliche Akteurinnen und Akteure – von Händler:innen über Künstler:innen bis hin zu Vereinen und Dienstleistenden.

Genau diese koordinierende Rolle habe ich übernommen. Ich führe die Gespräche, organisiere die Belegung und sorge dafür, dass aus vielen einzelnen Ideen ein funktionierendes Gesamtkonzept entsteht. So wird die Immobilie im Juni und Juli wieder zu einem lebendigen Ort mitten in der Innenstadt.

Was für Konzepte gehören dazu?

Die Bandbreite ist bewusst groß. Sie reicht von Yoga mit anschließendem Brunch über kulturelle Veranstaltungen bis hin zu Weinabenden mit DJ. Uns war wichtig, dass die Immobilie einen urbanen Charakter entwickelt und Menschen immer wieder neue Anlässe bietet, vorbeizukommen. Besonders spannend finde ich aber die Konzepte, mit denen ich bisher kaum Berührung hatte. Eine Tattoo-Künstlerin bietet beispielsweise medizinische Tätowierungen für Frauen nach einer Brustkrebserkrankung an und rekonstruiert Brustwarzen täuschend echt. Solche Angebote verdienen mehr Aufmerksamkeit in unserer Gesellschaft. Durch das Projekt erhalten sie eine Bühne – und können die Fläche für einen Tag oder ein Wochenende kostenfrei nutzen.

Aus dem Modehandel gab es kein Interesse?

Als Einzelhändlerin hätte ich mir tatsächlich etwas mehr Mut aus der Branche gewünscht. Es muss nicht immer eine große Markeninszenierung sein. Schon zwei oder drei Boutiquen könnten sich zusammenschließen und für einen Tag oder ein Wochenende einen gemeinsamen Pop-up oder einen besonderen Abverkauf organisieren.

Ich beobachte allerdings häufig, dass viele Händler:innen noch sehr stark in den klassischen Strukturen denken. Der Blick über den eigenen Laden hinaus fällt oft schwer. Dabei entstehen gerade dort neue Chancen, neue Zielgruppen und neue Aufmerksamkeit.

Und Marken?

Mit einigen Marken standen wir ebenfalls im Austausch. Für viele internationale Labels sind jedoch größere Städte deutlich attraktiver. Das ist nachvollziehbar. Gleichzeitig zeigt sich aber auch, dass Pop-up-Konzepte künftig durchaus ein spannendes Instrument für Marken sein können. Gespräche mit den Unternehmen haben gezeigt, dass solche Formate durchaus Interesse wecken – allerdings benötigen sie einen längeren Vorlauf, als in diesem Projekt möglich war.

Die Kurzfristigkeit war letztlich die größte Herausforderung. Normalerweise plane ich Zwischennutzungen mit mindestens einem halben Jahr Vorlauf. In Aschaffenburg mussten wir innerhalb weniger Wochen liefern. Umso mehr freue ich mich über das Ergebnis.

Die Fläche ist kostenlos nutzbar – was hat die Interessent:innen denn bisher davon abgehalten, eine eigene Fläche zu eröffnen?

Die größte Hürde sind nach wie vor die Kosten. Viele der Konzepte, die wir für unsere Innenstädte dringend brauchen – kleine Manufakturen, kreative Labels, Kaffeeröstereien oder junge Gründerinnen und Gründer –, verfügen schlicht nicht über das Kapital, um eine Fläche in einer 1A-Lage anzumieten.

Gleichzeitig ist eine Lage in der zweiten oder dritten Reihe für viele dieser Konzepte kaum attraktiv, weil dort häufig die notwendige Frequenz fehlt. Genau deshalb war die kostenfreie Nutzung der Immobilie ein entscheidender Erfolgsfaktor.

Diese Erfahrung mache ich auch in anderen Projekten. Selbst eine vergleichsweise geringe Miete kann bereits dazu führen, dass gute Ideen gar nicht erst umgesetzt werden. Dabei brauchen unsere Innenstädte gerade diese Vielfalt und den Mut neuer Konzepte.

Warum sind solche Projekte für Innenstädte heute so wichtig?

Die eigentliche Frage lautet heute: Warum kommen Menschen überhaupt noch in die Innenstadt? Früher war die Antwort einfach. Man brauchte neue Schuhe, eine Hose oder einen Termin beim Optiker. Dieser klassische Bedarfseinkauf hat sich jedoch grundlegend verändert. Heute können wir nahezu alles bequem von zu Hause bestellen. Das ist eine Entwicklung, die sich nicht zurückdrehen lässt – und das muss sie auch nicht.

Die Herausforderung besteht vielmehr darin, neue Gründe zu schaffen, warum Menschen gerne in die Innenstadt kommen. Der Einkauf ist häufig nicht mehr der Anlass, sondern der positive Nebeneffekt eines gelungenen Aufenthalts.

Was bringt die Menschen dann noch in die Stadt?

Menschen brauchen heute einen Anlass. Ein gutes Beispiel ist das Berger Straßenfest in Frankfurt. Die Straße ist voller Leben, Gastronomie, Musik und Begegnungen. Viele Besucher:innen kommen zunächst wegen des Erlebnisses – und entdecken anschließend ganz selbstverständlich die geöffneten Geschäfte. Genau darin liegt die große Veränderung. Der Einkauf beginnt heute häufig nicht mehr mit dem Wunsch nach einem Produkt, sondern mit dem Wunsch nach einem Erlebnis. Händler:innen berichten immer wieder, dass sie an solchen Tagen Umsätze erzielen, die früher nur im Weihnachtsgeschäft möglich waren.

Woher kommt dieses gestiegene Bedürfnis nach Erlebnissen?

Wir erleben diesen Wandel jeden Tag selbst. Wie schnell scrollen wir heute durch Instagram – und wie viel schneller noch durch TikTok? Unsere Aufmerksamkeitsspanne ist deutlich kürzer geworden.

Deshalb erwarten wir auch von Innenstädten immer häufiger neue Eindrücke, neue Erlebnisse und neue Geschichten. In einer Großstadt entsteht diese Abwechslung oft ganz automatisch. In kleineren Städten ist das deutlich schwieriger.

Genau hier können Pop-up-Konzepte und Zwischennutzungen einen entscheidenden Unterschied machen. Sie bringen immer wieder Neues in die Innenstadt und schaffen damit Anlässe, wiederzukommen.

Wie müsste sich die Innenstadt entwickeln, damit sie wieder Menschen anlockt?

Das Leben muss wieder ganz selbstverständlich in die Innenstadt zurückkehren. Schauen wir uns beispielsweise die Maximilianstraße in München an. Im Erdgeschoss befinden sich internationale Luxusmarken, darüber bleiben viele Flächen dunkel. Wo früher gewohnt oder gearbeitet wurde, stehen heute zahlreiche Räume leer oder werden kaum genutzt.

Eine lebendige Innenstadt entsteht aber nicht allein durch Handel. Sie braucht Wohnen, Nahversorgung, Bildung, Dienstleistungen und Begegnung. Wenn sich im Erdgeschoss ein kleiner Supermarkt befindet, daneben eine Kita, eine Pflegeeinrichtung oder ein Café, dann findet Alltag wieder mitten in der Stadt statt. Genau diese Nutzungsmischung macht Innenstädte dauerhaft attraktiv.

Woran hakt es?

Am Ende führt vieles auf dasselbe Thema zurück: die Immobilie und ihre Eigentümer:innen. Hohe Mieten erschweren nicht nur dem Einzelhandel das Leben, sondern verhindern häufig auch kreative und innovative Nutzungen.

Früher gehörten Werkstätten, Handwerksbetriebe oder kleine Manufakturen selbstverständlich zum Stadtbild. Heute sind viele dieser Betriebe an den Stadtrand verdrängt worden. Dabei wären genau sie wieder eine Bereicherung für die Innenstadt – auch weil sie Einblicke ermöglichen und echtes Handwerk sichtbar machen.

Das ist aber ein langfristiger Prozess.

Ja, Veränderungen dieser Größenordnung brauchen Zeit. Umso wichtiger sind kurzfristige Impulse, die Innenstädte wieder beleben. Mich begeistern deshalb Projekte, die leerstehende Flächen überraschend nutzen.

Ich erinnere mich beispielsweise an ehemalige Galeria-Standorte, in deren Schaufenstern Radiomoderatoren ihre Morgensendung produziert haben. Solche Ideen erzeugen Aufmerksamkeit, schaffen Gesprächsanlässe und zeigen, welches Potenzial in leerstehenden Immobilien steckt. Voraussetzung dafür sind Eigentümerinnen und Eigentümer, die bereit sind, neue Wege mitzugehen.

Andere Länder scheinen ihre Innenstädte lebendiger zu halten. Was machen sie anders?

Ein Blick nach Skandinavien lohnt sich. Städte wie Helsinki, Stockholm oder Kopenhagen arbeiten vielerorts mit flexibleren Mietmodellen, beispielsweise mit Staffelmieten oder umsatzabhängigen Mieten.

Ich halte dieses Prinzip für ausgesprochen fair. Es berücksichtigt, dass der Handel saisonalen Schwankungen unterliegt. In umsatzschwächeren Monaten sinkt die Belastung, in starken Monaten profitieren beide Seiten. Solche Modelle schaffen mehr Planungssicherheit und können dazu beitragen, dass gute Konzepte langfristig Bestand haben.

Hinzu kommt ein kultureller Unterschied. In vielen Ländern genießen lokale Produkte, Gastronomie und Innenstädte einen deutlich höheren Stellenwert. Diese Wertschätzung prägt letztlich auch das Konsumverhalten und damit die Attraktivität der Innenstädte.

Sie sind selbst Modehändlerin in Lohr am Main. Tiefschlaf oder zauberhafte Märchenlandschaft – wie steht es um den Einzelhandel in der Schneewittchenstadt?

Lohr am Main bringt viele Stärken mit. Allein das Profil als Schneewittchenstadt ist ein echtes Alleinstellungsmerkmal. Viele Kommunen investieren viel Geld in Markenprozesse, wir verfügen bereits über eine Geschichte, die Menschen kennen und mit der sie positive Bilder verbinden. Das ist ein großer Vorteil – gerade im Tourismus.

Gleichzeitig stehen wir vor denselben Herausforderungen wie viele andere Kleinstädte. Außerhalb der touristischen Hochphasen ist es deutlich schwieriger, Frequenz in die Innenstadt zu bringen. Deshalb sind engagierte Händler:innen, eine aktive Werbegemeinschaft und ein ausgewogener Branchenmix heute wichtiger denn je. Sie sorgen dafür, dass Menschen immer wieder einen Anlass haben, in die Stadt zu kommen.

Und der Leerstand?

Auch in Lohr zeigt sich, wie entscheidend die Rolle der Eigentümer:innen ist. Mit unserer Markthalle konnten wir zeigen, welches Potenzial in neuen Nutzungskonzepten steckt. Solche Projekte funktionieren jedoch nur, wenn Eigentümer:innen bereit sind, neue Wege mitzugehen und ihre Erwartungen an klassische Mietmodelle zu hinterfragen.

Die Zukunft vieler Innenstädte entscheidet sich deshalb nicht allein im Handel, sondern ebenso auf Eigentümer:innenseite. Dort werden häufig die Weichen gestellt, ob neue Ideen überhaupt eine Chance bekommen.

Was würden Sie sich von der Stadt an Unterstützung wünschen?

Von Kommunen wünsche ich mir vor allem gute Rahmenbedingungen. Aufenthaltsqualität, Begrünung, Beleuchtung, Veranstaltungen oder Tourismuskonzepte sind wichtige Bausteine, die eine Stadt aktiv gestalten kann. Ebenso wichtig ist der regelmäßige Austausch mit dem Handel, denn dort entstehen viele Impulse unmittelbar aus der Praxis.

Gleichzeitig dürfen wir die Verantwortung nicht allein bei den Städten suchen. Viele Herausforderungen entstehen durch gesetzliche Vorgaben und bürokratische Hürden auf Landes- oder Bundesebene. Wer kurzfristig eine Fläche neu nutzen möchte, stößt häufig auf komplexe Genehmigungsverfahren. Hier liegt aus meiner Sicht großes Potenzial für Vereinfachungen.

Verpassen Sie auch nicht den zweiten Teil des Interviews. Dort wechselt Angelika Winkler die Perspektive und spricht als Modehändlerin über die Zukunft ihrer Boutique Betty Friedel – über Sortimentsgestaltung, den bewussten Verzicht auf einen eigenen Onlineshop und die Frage, was Kundinnen heute noch ins Geschäft bringt.