JLL: DUSSELDORFER EINZELHANDEL ERFINDET SICH MIT VIELFALT PERMANENT NEU

DÜSSELDORF, 14. August 2018 – Mit der baulichen Transformation Düsseldorfs verändert sich auch das Gesicht des Einzelhandels rasant. Vor allem bei kleinen Flächen hat die Stadt in den vergangenen Jahren eine besondere Dynamik entwickelt, in fast allen Lagen sind aktuell Nutzerwechsel zu beobachten. Wenn Flächen verfügbar werden, sind sie schnell wieder vom Markt. Nur 3 % der Gesamtfläche in der Toplage gelten als verfügbar. Der Wert wird nur noch knapp von München unterboten. Sichtbarer Leerstand bleibt so die absolute Ausnahme, Verträge werden meist weit im Voraus verlängert. Und doch hat die Rheinmetropole noch einige Baustellen – im wörtlichen wie im übertragenen Sinn.

„Mit Kö-Bogen I und dem gerade werdenden Kö-Bogen II hat die über die Grenzen hinaus beliebte Einkaufsstadt Düsseldorf nochmals einen qualitativen Sprung nach vorne gemacht“, analysiert Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf. „Die Schadowstraße, aktuell noch von Baustellen geplagt, wird in wenigen Jahren als wichtigste Konsumlage nachziehen. Doch die besten Einzelhandelsimmobilien schöpfen ihr Potenzial nur aus, wenn der Angebotsmix der Händler die Konsumenten auch von weit her zum Einkaufsbummel in die Düsseldorfer Innenstadt lockt.“

Im laufenden Jahr sind in Düsseldorf bislang rund 14.300 m² Einzelhandelsfläche vermietet worden. Damit kommt Düsseldorf als eine von ganz wenigen der großen Metropolen an den eigenen Schnitt der vergangenen fünf Jahre von rund 16.800 m² heran. Unter den Abschlüssen sind internationale Marken wie Furla, American Vintage und Uniqlo. Die Spitzenmiete wird auf der Königsallee bezahlt und liegt aktuell bei 290 Euro je Quadratmeter im Monat.

„In Düsseldorf wie in den anderen Metropolen beobachten wir seit einigen Jahren, dass die Spitzenmieten einen Sattel erreicht haben. Das hat zwei Gründe: Zum einen sind die Mieten in den Jahren 2011 bis 2015 deutlich schneller gewachsen als die Handelsumsätze, zum anderen ist die Nachfrage nach Handelsflächen nicht mehr so deutlich höher als das Angebot“, erklärt *Dirk Wichner*, Head of Retail Leasing JLL Germany. Statt auf volle Kleiderständer setzen viele Händler mittlerweile auf Kauferlebnis, Exklusivität und Service – den Rest erledigt die eigene Webseite. „Dadurch ist der Flächenbedarf großer Ketten nicht mehr so groß, was wiederum individuellen Konzepten und der Gastronomie eine Nische öffnet.“ Wurden früher drei Ebenen angemietet, heute reicht vielen Händlern eine.

Nicht alle Händler können diese Veränderung zum Omni-Channel-Retailing mitgehen. Vor allem alteingesessene Marken sind immer wieder von dieser Veränderung betroffen. So sind beispielsweise die Traditionshäuser Bornemeyer und Hennig nach vielen Jahrzehnten nicht mehr im Düsseldorfer Stadtbild präsent.

Die Veränderung ist aber auch eine Chance für Düsseldorf, da sie mit neuen Konzepten auch neue Zielgruppen erschließt. Diese Abwechslung verbunden mit modernen Shop-Konzepten sorgt für eine generelle Aufwertung der Innenstadt, von der auch wiederum die etablierten Händler profitieren.

Ein offensichtliches Beispiel für die rasante Veränderung sind Graben- und Mittelstraße, wo es allein seit 2016 ein Dutzend Nutzerwechsel gab. Unter anderem mit Caroline Biss, von Floerke oder Le Creuset haben sich dort hochwertige Marken angesiedelt, die vom Besucherstrom zwischen Kö und Carlsplatz profitieren und für viele Flaneure zu einer echten Alternative zur Flinger Straße geworden sind.

Hohe Nachfrage: Deutlich weniger Läden als im Schnitt der Big-9-Städte verfügbar

Aktuell gelten acht von 152 analysierten Geschäften in Düsseldorfs Toplagen als verfügbar[1]. Das sind umgerechnet 5,9 % und somit kein Vergleich zu den rund 18 % in Köln. Auch der Schnitt der untersuchten neun Metropolen liegt jeweils deutlich höher: Von den 2.250 analysierten Ladenlokalen sind es im Bundesschnitt rund 11 %, von den rund 2 Mio. erfassten Quadratmetern sind aktuell 8 % verfügbar – in Düsseldorf nur 3 %.

Drei Viertel der verfügbaren Geschäfte entfallen auf die Größenkategorie bis 500 m². „Gerade diese Größenklasse gilt als unproblematisch in der Weitervermietung. Insofern steht der Düsseldorfer Markt für Einzelhandelsimmobilien auf einem sehr soliden Fundament“, ordnet *Dirk Wichner* die JLL-Verfügbarkeitsquote ein.

Blickt man auf die Branchen, dann zeigt sich in Düsseldorf ein ähnliches Bild wie in den anderen Metropolen: Das Gros der verfügbaren Flächen (6) wurde bislang oder wird noch von Textilhändlern genutzt.

Düsseldorf bietet viele verschiedene Lagen, aber kaum Verbindungen zwischen ihnen

„Düsseldorf deckt ein großes Spektrum von Luxus auf der Kö, über kulinarisch am Carlsplatz bis hin zur konsumigen Schadowstraße ab. Hinzu kommen praktisch jedes Wochenende andere Feste und Events in der Innenstadt“, bilanziert Marcel Abel. Doch einen Schwachpunkt gibt es bei aller Vielfalt: „Jede Lage steht praktisch isoliert für sich, es gibt keinen Rundlauf oder eine Verknüpfung wie in vielen anderen Großstädten.“ Wer am Rhein parke und in die Altstadt oder auf die Kö gehe, den zieht es selten bis auf die Schadowstraße und umgekehrt ebenso.

Optimistisch stimmt, dass es in Düsseldorf Bewegung statt Stillstand gebe, was immer wieder neue Chancen eröffnet, wie man exemplarisch auf der Königsallee sehen kann. „Durch den Kö-Bogen hat sich der Schwerpunkt der Besucherfrequenz nach Norden verlagert und den Bereich südlich der Kö-Galerie vor neue Herausforderungen gestellt“, beschreibt Marcel Abel. „Mittlerweile zeigt sich aber, dass sich diese Lage nicht zum Problemfall, sondern zu einer kreativen Alternative entwickelt. Mit Brabus, Globetrotter und Das Werk sind dort nun Marken ansässig, die das Interesse eines breiten Publikums wecken können.“

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[1] Eine Fläche gilt als verfügbar, wenn es sich um einen offensichtlichen Leerstand sowie noch nicht vermietete Projektentwicklungen oder Umbauten handelt. Ebenso ist eine Fläche verfügbar, wenn der derzeitige Mieter die Flächen ganz oder teilweise aufgeben möchte und hierfür einen Nachmieter sucht. Eine Fläche wird ferner als verfügbar eingestuft, wenn der Mietvertrag innerhalb der nächsten 1,5 Jahre ausläuft und noch kein Nachmieter feststeht oder der Eigentümer aktiv nach einem neuen Mieter sucht. Erfasst werden Ladenlokale, in denen mindestens 65 Prozent der Spitzenmiete einer Stadt und 70 Prozent der maximalen Passantenfrequenz erzielt werden.