Prognose: EU-Einzelhandel expandiert weiter

Der europäische Einzelhandel soll in den nächsten fünf Jahren weiter wachsen und im Zuge seiner Expansion bis zu 25 Millionen Quadratmeter zusätzliche Logistikflächen benötigen. Wie das Immobilienunternehmen Jones Lang LaSalle

in einer Studie herausgefunden haben will, sollen allein rund drei Millionen Quadratmeter Spezialflächen für E-Fulfillment- Zentren des Online-Handels benötigt werden. Weitere 22 Millionen Quadratmeter würden hingegen für den darüber hinausgehenden Lagernachschub des Einzelhandels gebraucht.

Die Nachfrage werde dabei von der Notwendigkeit getrieben, sowohl den stationären Einzelhandel zu bedienen als auch den zunehmenden Online-Handel mit seinen veränderten Vertriebswegen. "Wenn sich der Online-Umsatz in der ersten Hälfte dieser Dekade fast verdoppeln wird, wie aus gängigen Marktstudien hervorgeht, und damit europaweit zehn Prozent aller Einzelhandelsumsätze betragen würde, hat diese Entwicklung Auswirkungen auf den Bedarf von Flächen", so Alexandra Tornow, Associate Director, EMEA Logistics & Industrial Research bei Jones Lang LaSalle. Logistikzentren mit über 100.000 Quadratmetern auf der grünen Wiese, spezialisierte Paketvertriebs-Zentren und kleinere, lokale Auslieferungs-Depots in der Nähe oder innerhalb größerer Städte, u.a. dort sogenannte 'Dark Stores' zur Abwicklung von Online-Bestellungen im Lebensmittelhandel seien notwendig, um den Anforderungen durch den Online-Handel gerecht werden zu können.

"Während der traditionelle Einzelhandel die Nachfrage immer noch antreibt, hat das Wachstum des Online-Handels eine fundamentale Veränderung der Größe, der Gestalt und Lage der Logistikzentren zur Folge", so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland. Viele Einzelhändler müssten ihre Lieferkette an das neue Konsumverhalten anpassen. "Ihre diesbezügliche Strategie wird abhängig sein von der Art der angebotenen Produkte, ihres Internet- Umsatzvolumens und der Geschwindigkeit, in der dieses wächst", so Koepke weiter.

Deutlich wird die Veränderung der Nachfrage im direkten Vergleich der Wachstumsraten beim Logistikflächen-Umsatz der Einzelhandelsbranche und dem vom puren Online-Handel getriebenen Flächenumsatz. Während der Anteil der Retailbranche am gesamten Logistikflächenumsatz in den Jahren 2009-2012 stabil bei rund einem Drittel und 16,5 Millionen Quadratmeter Flächenbedarf blieb, hat sich der Anteil der reinen Online-Logistiknachfrage im gleichen Zeitraum von zwei auf sieben Prozent erhöht und bewegte sich damit insgesamt bei 2,7 Millionen Quadratmetern.

Allein der Branchenführer Amazon sicherte sich 2011 allein mehr als 400.000 Quadratmeter Neubauflächen, während Zalandos Logistikcenter in Erfurt über 128.000 Quadratmeter verfügt. "Insgesamt über 50 Prozent des gesamten europäischen E-Commerce-Logistikflächen-Umsatzes der letzten vier Jahre fand in Deutschland statt, das waren mehr als 1,4 Millionen Quadratmeter Fläche", so Koepke. Megacenter hätten dabei europaweit eine immer größere Bedeutung. Der Immobilienexperte weiß: "Es sind maßgeschneiderte Anlagen, die ein großes Grundstück und guten Zugang zu einem großen Angebot an Arbeitskräften benötigen." In solchen Megacentern kämen neben dem hohen Personaleinsatz verstärkt auch Roboter zum Einsatz, die die Effizienz der Kommissionierung in Einzelfällen deutlich steigern könnten. So berichtet beispielsweise der Online-Modehändler Net-A-Porter, die Entnahmerate in seinem Londoner Fulfilment-Zentrum um rund 500 Prozent gesteigert zu haben. Auch die Übernahme des Roboter-Produzenten Kiva Systemes durch Amazon im letzten Jahr unterstreicht die Bedeutung von Robotern im Online-Vertrieb.

"Deutschland – gemessen am Bestand der Logistikflächen von rund 50 Millionen Quadratmetern und einem durchschnittlichen Umsatz von 3,8 Millionen Quadratmetern zwischen 2009-2012 – führend in Europa, ist heute nach Großbritannien auch der am weitesten entwickelte europäische Online-Markt", so Tornow. Es verwundere also nicht, dass gerade Deutschland den Wandel der Logistikflächen-Nachfrage eingeläutet habe. Auch für die nächsten Jahre sehe man daher ein starkes Nachfragevolumen vor allem in diesen beiden Ländern. "Für Deutschland erwarten wir in den nächsten fünf Jahren einen Flächenumsatz durch Handelsunternehmen von rund sechs Millionen Quadratmeter, wobei ein Viertel davon auf Lagerflächen für E-Commerce-Unternehmen entfallen könnte", ergänzt Koepke.

Auf deutlich niedrigerem absolutem Niveau spielt sich die Anmietung von Logistikflächen durch wachsenden E-Commerce-Handel in anderen europäischen Märkten ab. Allerdings hat auch dort in den letzten Jahren der Anteil am Flächenumsatz durch E-Commerce deutlich zugelegt, in Frankreich etwa von zwei Prozent in 2009 auf elf Prozent 2012. In Italien wurden die ersten, ausschließlich dem E-Commerce-Handel zuzuschreibenden Flächenanmietungen erst 2011 verzeichnet. Nach zwei Prozent, lagen sie 2012 bereits bei zwölf Prozent. Noch rasanter verlief die Entwicklung in Russland: dort waren es im vergangenen Jahr bereits 165.000 Quadratmeter bzw. elf Prozent nach nur 15.000 Quadratmetern und einem Prozent des Umsatzes in 2011.

Foto: Otto